I utleieforhold vet de fleste at depositum skal på en egen sperret depositumskonto. Likevel er det fortsatt noen som sverger til løsningen hvor leietaker betaler en ekstra månedsleie eller tre direkte til utleier. Er det så farlig da?
Meningen er at leietakeren skal få beløpet igjen ved utflytting så sant all husleie er betalt og leiligheten ellers er skikkelig utvasket og uten skader. Utleier kan ønske denne løsningen fordi utleier slipper å betale gebyret det koster å opprette en egen sperret depositumskonto. Men det kan også være begrunnet med at leietaker mangler norsk fødselsnummer eller ikke ønsker det av andre grunner.
Ulempe for leieren
Risikoen for leietakeren med å betale et beløp rett til utleier, er åpenbar: Utleier sitter da med den faktiske disposisjonsretten over pengene. Blir dere ikke enig om hvem som skal ha pengene etter endt leieforhold, må leietaker i verste fall saksøke utleier for å få tilbake pengene sine. Hvis utleier er en luring, risikerer leietaker å tape pengene sine.
Ulempe for utleieren
Færre tenker gjennom at risikoen for utleier er minst like stor, om ikke større. I boligleieforhold tillater ikke husleieloven forskuddsleie for mer enn en måned om gangen, altså den vanlige månedlige husleiebetalingen. I tillegg kan det kreves sikkerhet i form av depositum på sperret konto eller garanti (for eksempel kommunal garanti fra NAV eller firmagaranti). Andre mellomformer av ekstra forskuddsleie eller sikkerhet betalt rett til utleier er ikke blant lovens alternativer.
Selv om dere bruker betegnelsen ”depositum” på en slik direkte betaling til utleier, så er det ikke det et depositum i lovens forstand. Virkningen er derfor at leietakeren både kan kreve beløpet tilbakebetalt, og i tillegg forsinkelsesrenter fra den dagen det ble betalt.
Ulovlig depositum kan brukes som leie
Er det ulovlige beløpet betalt til utleier, kan leietaker kreve det tilbakebetalt. I praksis vil det lettest skje gjennom motregning i husleien. Det betyr at leietakeren når som helst i leieforholdet kan bo opp den irregulære innbetalingen. Det er mest vanlig at leietakere bor opp forskudd på slutten av leieperioden ved at de lar være å betale leie siste måneden eller månedene. Men det kan like lovlig bos opp i starten eller når leieforholdet har vart en stund.
Eksempel
Vi tenker oss at leieforholdet starter 1. juli. Leietaker betaler husleien for juli med 10.000 kroner. Samtidig betaler leietaker 20.000 kroner til utleier. Leietaker får en kvittering på at dette er et depositum og at leietaker skal få pengene igjen ved leieforholdets slutt dersom alt er greit. Partene er enige og leieforholdet er i gang. Når leietaker deretter blir kjent med reglene og dermed blir litt stresset fordi hun har betalt penger rett til utleier, kan hun når som helst velge å bo opp beløpet. Leietaker kan med andre ord la være å betale husleie for august og september og først starte igjen med vanlig husleieinnbetaling i oktober. Utleier kan ikke gå til namsmannen å begjære utkastelse på grunn av misligholdt husleie – for husleien er jo betalt – til og med på forskudd! Leieforholdet fortsetter, men uten den sikkerheten som var intensjonen.
Er det for sent å ordne underveis?
Man kan gjerne si at det var avtalt at leieforholdet skulle sikres med et depositum på 20.000 kroner. Og at utleier kan kreve at leietaker nå medvirker til at det blir opprettet en regulær depositumskonto, fordi sikkerhet tross alt var en del av avtalen. Men hvis leietaker i mellomtiden sliter med enten betalingsevne eller -vilje, må utleier gå veien om ordinær oppsigelse. Dette kan ta sin tid og utfallet er heller ikke er gitt. Og i mellomtiden løper også en risiko for at leier misligholder den videre husleieinnbetalingen.
Tilbakebetaling med renter
Leietaker kan kreve forsinkelsesrenter fra det tidspunktet det ulovlige depositumet ble innbetalt. Satsen for forsinkelsesrenten varierer noe fra halvår til halvår, men per juli 2024 er den 12,5 prosent. Er det betalt 20.000 kroner i sikkerhet rett til utleier 1. juli 2023, og tilbakebetaling skjer 1. juli 2024, er rentebeløpet vokst til 2.428 kroner.
Resten av avtalen likevel gyldig
Det er uten betydning om utleieren visste at ordningen var ulovlig. Det er også uten betydning at leietakeren betalte på tross av at hun visste om ulovligheten. At leietakeren krever tilbakebetaling og renter, er også uten betydning for resten av leieavtalens gyldighet. Leietakeren kan fastholde leieavtalen. Utleieren kan altså ikke heve leieavtalen fordi leietakeren ikke vil stå ved en avtale om innbetaling rett til utleier. Utleier kan heller ikke påberope dette som en bristende forutsetning.
Når det var leietakers ønske
Hvis leietakeren ”i vesentlig grad” var medansvarlig, kan hun imidlertid ikke kreve renter. Men det er ikke tilstrekkelig at leieren betalte frivillig og med kunnskap om ulovligheten. Leietakeren taper bare sin rett til renter hvis hun har vært den aktive part som har tilskyndet betalingen. Dette er en unntaksregel. Få utleiere vinner frem i Husleietvistutvalget med å hevde at det var leietakers ønske. Det skal mye til.
På Husleietvistutvalgets sider kan du blant annet lese om enkeltsaker om depositum.
Husleieloven § 3-7:
Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig
Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.*
Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd. Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.
* Paragrafene i husleieloven det vises til gjelder: § 3-1 husleie, § 3-4 elektrisitet og brensel, § 3-5 depositum, § 3-6 garanti
Oppsummering
Sørg altså for at depositumet står på egen sperret depositumskonto i bank. Har du allerede inngått en avtale med en annen løsning; sørg for å få sikkerheten over fra din egen konto og over på en sperret depositumskonto i leietakers navn.
