Husleielovutvalget har nylig levert sin første delutredning til ny husleielov. I delutredningen kommer utvalget med blant annet forslag til endringer knyttet til varighet og oppsigelse av leieforhold. Dette er tre av de viktigste forslagene til endringer i husleieloven.
Utvalget har foreslått å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år.
I dag er minstetid for tidsbestemte leiekontrakter tre år, med mindre utleier selv bor i huset eller har en saklig grunn til å inngå en avtale på kortere tid. Utvalget foreslår å øke minstetiden til fem år.
Forslaget er begrunnet i å øke botryggheten til leietakere med tidsbestemte leieavtaler.
Det uttales blant annet at: «For den enkelte leier vil en leieavtale på fem år gi større mulighet til å planlegge livet, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet.» Og at: «Flertallet mener også at lengre minstetid kan bidra til økt bostabilitet i bomiljøer preget av mange leieboliger og mye gjennomtrekk blant beboerne»
For utleiere, og mange leietakere kan økningen av minstetiden bli sett på som et betydelig inngrep i avtalefriheten. Partene har lite informasjon ved inngåelse av et leieforhold, og da er det lenge å binde seg i fem år. Går leieforholdet godt blir det som regel fornyet uansett.
Dagens unntak i minstetiden anbefales videreført. Eneste endring er at planlagt bruk av boligen av utleiers «hustandsmedlemmer» i stedet skal knytte seg til utleiers «nærstående».
Utvalget har foreslått å gi leietaker rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler.
Utvalget foreslår at leietaker skal ha rett til å forlenge leieforholdet ved utløpet av en tidsbestemt kontrakt. Formålet er å styrke leietakers «botrygghet, og gi dem en bedre mulighet til å planlegge livet sitt, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet.» Utvalget foreslår at det gjøres unntak fra forlengelsesretten i leieforhold i utleiers egen bolig.
Utvalget har i sin delutredning ikke gått inn på om rett til forlengelse av leieforholdet også skal omfatte fremleietakere.
Går dette gjennom til slutt, må utleier ha en saklig grunn til å avslå et krav om forlengelse. Typiske saklige grunner vil være om utleier eller noen av dens nærstående skal bruke boligen, boligen skal bygges om eller selges.
Utvalget har foreslått å gi leietaker en ufravikelig oppsigelsesrett.
Det vil ikke lenger være anledning til å avtale bindingstid i leiekontrakter. Leietaker skal ha en lovfestet oppsigelsesrett. Oppsigelsestiden kan ikke være lenger enn tre måneder, men det kan avtales kortere oppsigelsestid.
Formålet med endringene er å gjøre oppsigelsesprosessen mer forutsigbar og mindre ressurskrevende for begge parter i leieforholdet. I tillegg er det foreslått andre endringer som skal «styrke leierens botrygghet, bidra til at loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet og samtidig ivareta interessene til de ulike aktørene på en god måte.»
Utvalget foreslår å forenkle reglene ved oppsigelse i loven ved å samordne reglene for tidsubestemte og tidsbestemte leiekontrakter. De foreslår også at rimelighetsvurderingen i oppsigelsesprosessen skal tydeliggjøres. Utvalget skal videre vurdere om det skal være anledning til å sende oppsigelse elektronisk.
Utvalget foreslår også at utleier ikke skal kunne endre begrunnelsen for en oppsigelse etter at den er gitt (§ 9 A-9). Samtidig utvides utleiers oppsigelsesadgang ved at ikke kun utleiers hustandsmedlemmers bruk, men også nærstående bruk, er gyldig oppsigelsesgrunn.
Les mer: Effektivisering av HTU kan gå på rettssikkerheten løs – Bergen Huseierforening
Avslutningsvis
Det er positivt at regelverket knyttet til leieforhold forenkles, men de foreslåtte endringene utgjør store inngrep i avtalefriheten mellom utleier og leietaker.
I delutredningen er det ikke foreslått regler som gjør forskjell på næringsdrivende og privatpersoner som leier ut.
Vi vil gå grundig gjennom forslagene og levere vårt høringssvar innen fristen 30. april 2024. Vi tar gjerne imot innspill fra medlemmer og andre. Husk at ikke alle veier med gode hensikter leder til gode steder.
